Konut sektöründe kredi yerine senet dönemi!
Eylül ayında markalı konut projelerinden konut satın alan müşteriler peşinat ve banka kredisi kullanımı yerine ağırlıklı olarak senet kullanımını tercih etti.
AA muhabirinin REIDIN Gayrimenkul Araştırma Şirketi'nin yerli ve yabancı yatırımcıların konut tip ile büyüklük tercihleri, ödemede kullandıkları yöntemler, satılan konutlardaki KDV ve hazır stok oranlarını incelediği araştırmadan derlediği bilgiye göre, eylül ayında satışı gerçekleştirilen konutların yüzde 14,8'i inşaatı tamamlanmış, yüzde 85,2'si ise inşaatı tamamlanmamış konutlardan oluşuyor. İstanbul Avrupa yakasındaki markalı projelerde satılan konutların yüzde 13,4'ü, Asya yakasında ise yüzde 10,8'i inşaatı tamamlanmış konutlardan oluştu.
2013 Eylül ayı verilerine göre, Türkiye geneli için inşaatı bitmiş konut stoku oranı yüzde 14,76 iken inşaatı bitmemiş konut stoku oranı ise yüzde 85,24 oldu. Bu durum İstanbul Asya yakası markalı konut projeleri için yüzde 10,84'e yüzde 89,16 olarak göze çarpıyor. İstanbul Avrupa yakasında ise durum çok farklı değil, inşaatı bitmiş konut stoku oranı yüzde 13,43 iken inşaatı bitmemiş konut stoku oranı ise yüzde 86,57 olarak hesaplandı.
Türkiye geneli ile İstanbul Asya-Avrupa yakası kıyaslandığında çok büyük fark gözükmese de İstanbul'da inşaatı bitmiş markalı proje konut stokları, Türkiye geneline göre 1-2 puan geride bulunuyor.
Son dönemde 3+1 daireler talep görüyor
Markalı konut projesi yatırımcılarının son dönemki talepleri incelendiğinde, ağırlıklı olarak 3+1 tipinde konutların talep edildiği görülüyor. Fiyat anlamında ise yatırımcılar gerçekleştirdikleri satın alımlarda yoğun olarak metrekaresi 2 bin liranın atındaki konutları tercih ediyor.
Satışta olan Türkiye geneli markalı konut projelerinin 2013 3'üncü çeyrek dönem metre kare fiyatları incelendiğinde, ağırlıklı olarak konutların metre kare fiyatı 2 bin liranın altında bulunuyor. Bu oran yüzde 34,2 olarak ortaya çıkıyor. Bunu sırasıyla 3-4 bin lira aralığı ile 2-3 bin lira aralığı izliyor.
En az orana sahip metrekare fiyat aralığı ise yüzde 2,28 oran ile 10 bin lira ve üzeri olarak görülüyor.
Satışta olan Türkiye geneli markalı konut projelerinin oda tipleri incelendiğinde, konutların ağırlıklı olarak 3+1, 2+1 ve 1+1 tipinde oldukları gözlemleniyor. Bu üç konut tipinin toplamı piyasanın yüzde 83,91'ini oluşturuyor.
Banka kredisi kullanımı yüzde 22,32 düştü senet kullanımı yüzde 20,75 yükseldi
Ayrıca yine son dönem süreç takip edildiğinde, 2012 yılı ve öncesine ait alınmış olan ruhsatlara ilişkin projelerin satışı tamamlandıkça, yeni arz olan projelerdeki satışlarda yüzde 18 KDV oranının etkinliğinin arttığı gözlemleniyor. Eylül ayında markalı konut projelerinden konut satın alan müşteriler peşinat ve banka kredisi kullanımı yerine ağırlıklı olarak senet kullanımını tercih etti.
Markalı konut projelerinin çok büyük bir bölümü yüzde 1 KDV oranı ile satıldı. Yüzde 18 KDV ile satışı gerçekleştirilen konutların oranı yüzde 1'lerde kaldı. 2012 yılı ve öncesine ait alınmış olan ruhsatlara ilişkin projelerin satışı tamamlandıkça, yeni arz olan projelerdeki satışlarda yüzde 18 KDV oranı etkinliğinin arttığı gözlemlendi.
| %1 KDV Oranı | KDV Oranı | |
| Tem.13 | 99,00% | 1,00% |
| Ağu.13 | 98,20% | 1,80% |
| Eyl.13 | 98,76% | 1,24% |
Markalı proje konutu satın alımlarında müşterilerin son üç aylık ödeme yöntemi tercihleri incelendiğinde, ortalama peşinat kullanım oranının yüzde 20'lerde, banka kredisi kullanım oranının yüzde 50'lerde, senet kullanım oranının ise Eylül 2013'teki yüzde 43,39 gibi yüksek senet kullanım oranının etkisiyle yüzde 25'lerde seyrettiği görülüyor.
Eylül ayında peşinat kullanım oranı yüzde 21,60 kullanılan banka kredisi oranı yüzde 35,01 ve kullanılan senet oranı yüzde 43,39 gerçekleşen konut alımında, banka kredisi kullanım oranı önceki aya göre yüzde 22,32 düşerken, senet kullanım oranı yüzde 20,75 yükseldi.
| Kullanılan Peşinat Oranı | Kullanılan Banka Kredisi Oranı | Kullanılan Senet Oranı | |
| Tem.13 | 20,03% | 57,33% | 22,64% |
| Ağu.13 | 28,73% | 56,43% | 14,84% |
| Eyl.13 | 21,60% | 35,01% | 43,39% |
Yabancı yatırımcı analizi
Son dönemde gerçekleştirilen markalı proje konut satışlarının yüzde 9,2'si (son 6 aylık ortalama yüzde 4,0) yabancılara yapılırken, tercih noktasında ağırlıklı olarak 1+1 konut tipi ile ortalama 99 metrekare büyüklüğe sahip konutların öne çıktığı gözlemleniyor.
Yabancı yatırımcı tarafı ele alındığında gerçekleştirilen markalı proje konut satışlarının son 6 aylık dönem için yüzde 4'ü yabancılara yapıldı. Bu oran eylül ayı özelinde incelendiğinde yüzde 9,19 gibi yüksek bir oran olarak ortaya çıkıyor.
Yabancı yatırımcıların tercih ettikleri metrekare büyüklükleri ise ortalama olarak 120 metrekare civarında. Yine son dönem eylül ayı özelinde bakıldığında yabancıların satın aldıkları konutların ortalama metrekaresi 98,76 metre kare olarak görülüyor. Bu son 6 aylık dönem içinde en düşük ortalama olarak kaydedildi. Konut tipi olarak bakıldığında ağırlıklı tercihlerinin özellikle 1+1, 2+1 ve 3+1 olduğu görülüyor. Eylül ayı verileri incelendiğinde yabancıların 1+0, 5+1 ve 6+1'e ilgisinin olmadığı gözlemlenirken 4+1 konut tipine olan yatırımın son 6 aylık döneme göre biraz azaldığı ve tercih noktasında bunun yerine 3+1'e yönelim olduğu dikkati çekiyor.
