Konut balonu yok arsa balonu var!

Değerleme sektörünün önde gelen kuruluşlarından EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, özellikle son dönemde yaygın olarak dikkatleri çekmeye başlayan 'konut balonu' iddialarına karşı istatistiki veriler üzerinden tamamen farklı bir bakış açısı sunuyor; “Konut balonu yok arsa balonu var”

En ciddi problemin bireylerin genel gelir artışının üzerinde seyreden konut fiyatları nedeniyle konut sahibi olmanın giderek daha da zorlaşması olduğunu kaydeden Yazıcı, bu bakımdan tüketicilerin haklı olduğunu, ancak enflasyona bağlı olarak yükselen maliyetler nedeniyle konut üreticilerinin de haksız sayılamayacağını ileri sürüyor. Finansal pazarlarda "balon" tabirinin herhangi bir varlık fiyatının değerleneceği düşüncesi ile kendi "esas" değerinden ve maliyetinden "oldukça yüksek" bir şekilde piyasada fiyatlanması olarak tanımlandığının altını çizen Yazıcı, Türkiye’de gayrimenkulde arsa maliyetlerinin ve diğer maliyetlerin çok arttığını ve gayrimenkul geliştirme şirketlerinde yaygın kanının aksine kar marjlarının olabilecek en düşük sınırlarda seyrettiğini, bu yüzden gerçeğin bahsi geçen tanıma uymadığını ifade ediyor. Ayrıca yüksek maliyetler nedeniyle üreticilerin ciddi risklerle karşı karşıya olduğunu, konut üretmenin giderek daha riskli ve kaldırılması zor bir yük haline geldiğini belirtiyor.  

Konut genele bakıldığında dört yılda %50 arttı

Ocak 2010 yılından bu yana düzenli olarak özel bir kurumun Yeni Konut Fiyat Endeksi”ni yayınlandığını, söz konusu endekste yeni konutlardaki fiyatların nasıl değiştiğini 2010 Ocak ayından bu yana konuttaki farklı segmentler bazında ortaya konulduğunu ifade eden Yazıcı, endekse bakıldığında 1+1 dairenin 2010 senesinde 100 birimken, Temmuz itibariyle bu oranın 148 birime çıkmış olduğunu kaydediyor. Gerçekten de genel anlamda tüm yeni konutlar incelendiğinde, artışın 100 birimden 150 birime yükseldiğini söyleyen Yazıcı, sadece bu veriye bakılarak bir konut balonundan söz edilebileceğini, ancak bunun doğru bir bakış açısı da olmayacağını ifade ediyor.

Aynı şekilde, T.C. Merkez Bankası İstatistik Genel Müdürlüğü'nün de 2010 yılından bu yana tüm konut sektörünü içine alan "Konut Fiyat Endeksi" yayınladığını belirten Yazıcı, bu endekse göre de 2010 yılında 100 birim olan yeni konut fiyatlarının 2014 yılında 156,1 birime yükseldiğine dikkat çekerek, gözden kaçan asıl faktörün enflasyona bağlı olarak artan maliyetler olduğunun altını çiziyor. Bu noktada da diğer analizlere bakılmadan yorum yapılmaması gerektiğini söylüyor.

Enflasyon ve inşaat maliyetleri artışı karşısında konut fiyat artışları abartılı değil

2010 yılında 100 birim olan paranın birleşik enflasyona göre Temmuz 2014'te değerinin 142 birim olduğunu ifade eden Yazıcı, enflasyonun maliyete etkisi hakkında şunları söylüyor: "Paranın zaman değeri karşısındaki yıpranması sonucunda değeri azalıyor, fiyatı artıyor. 100 birim olan konut fiyatının enflasyona göre zaten 142 birim olması gerekiyor. Bu durumda konut fiyatı bir endekse göre %6, bir endekse göre %10 enflasyon üstünde değerleniyor. Yani aslında yeni konutlar veya konut fiyat endeksine enflasyon uyguladığımızda konut fiyatının abartıldığı kadar artmadığını görüyoruz. Sonuçta her yatırım bir risk barındırır, bunu da yatırımın risk getirisi olarak düşünebiliriz. Yani bu durumda bütüne hitap eden bir balondan söz etmek yanlış. Çünkü geliştiricilerin maliyetleri zaten yüksekken nasıl pahalıya mal edip ucuza satabilirler”

Yazıcı, TÜİK'in "İnşaat Maliyet Verileri"ne göre son dört yılda enflasyonun maliyete yansımasının %56,2 olduğuna dikkat çekiyor. 'Konut balonu' iddiasına karşı ileri sürdüğü argümanın son derece net ve basit olduğunu ifade eden Yazıcı, şunları söylüyor: "Rakamlarla konuşmak gerekli ve rakamlar ortada. Konut fiyatları artıyor doğru, ancak enflasyon da artıyor. İnşaat maliyetleri enflasyondan da fazla artıyor ve bu artış konut fiyatı artışını da geçiyor. Rakamların artışı neredeyse birbirine denk. Bunun üstüne bir de arsa maliyetlerindeki artışı koyarsak sektörden bir balon çıkmıyor, aksine düşen kar marjları nedeniyle sektör kendi yükünü taşıyor diyebiliriz."

Arsa maliyeti hesaba katılmıyor

Tartışmanın bir de arsa boyutu olduğunu ifade eden Yazıcı, konut fiyatında aslında en önemli maliyet unsuru olan arsa maliyetinin belirtmiş olduğu hesaplara hiç katılmamış olduğunu, halbuki arsa maliyetinin de arttığının altını çiziyor. Arsa değerlerinin artışı açısından resmi bir ölçümleme yöntemi olmadığının altını çizen Yazıcı,  EVA Gayrimenkul Değerleme olarak arsa maliyetlerinde yaşanan gelişmeleri bazı bölgeler bazında özellikle takip ettiklerini ve ölçümleme çalışmaları olduğunu belirtiyor. Yazıcı ayrıca, bu açıdan bakıldığında özellikle bazı bölgelerde bir “arsa balonundan” bahsetmek mümkün olabilir diye de ilave ediyor.

Erişilebilir konut üretmek gitgide zorlaşıyor

Gözlerden kaçan bir unsur olarak KDV maliyetlerinin de hesaba katılmadığını ifade eden Yazıcı, inşaat sektörünün önümüzdeki dönemine ilişkin karamsar bir tablo çizerek şunları söylüyor: "Hali hazırda mevcut ruhsatlar kullanıldığından henüz yeni KDV maliyetli konut satışı hayatımıza tam anlamı ile girmedi. Bütün bunları üstü üste koyduğumuzda ortaya çıkan tabloda inşaat sektörünün kendi maliyet yükünü taşıdığını görüyoruz. Bu açıdan bakıldığında erişilebilir konut üretmek ülkemizde ne yazık ki gittikçe zorlaşıyor. “

Yazıcı, gelişmiş ülkelerde konut fiyatı/konut kirası dengesinin orantısız artması veya konut fiyatının/hane halkı gelirine oranının düzgün seyretmemesine bakılarak analiz edilen konut balonunun, her iki analiz yönteminde de henüz ülkemizde balon verisi göstermediğinin altını çiziyor. Yazıcı, artık “erişilebilir segmentte” konut üretmenin bu maliyetlerle mümkün olmadığını,  o nedenle yüksek segmentte konut üretilmeye sistemin kendisini zorunlu olarak yönelttiğini belirtiyor.

Sektörde kar marjları eskisi gibi değil

Günümüzde artık inşaat sektöründe yüksek karların olmadığını kaydeden Yazıcı, kar marjlarının %10-15 seviyelerine inmiş durumda olduğunu ve daha da inecek gibi göründüğünü belirtiyor. Yazıcı bu yüzden Türkiye'de konut üretmenin gittikçe daha riskli ve maliyetlerden ötürü kaldırılması güç bir yük haline gelmeye başladığını vurguluyor.  Yazıcı, kar marjlarının hala eskisi gibi olduğunu düşünerek büyük bir hevesle gayrimenkul sektörüne giren yeni oyuncuları bu anlamda büyük bir tehlikenin beklediğini ifade ediyor.

Doğru kararlar için gayrimenkul okuryazarlığı çok önemli

Yaşanan tüm bu problemlerin adının 'konut balonu' olmadığının, asıl sorunun gayrimenkul okuryazarlığı eksikliğinden kaynaklandığının altını çizen Yazıcı, bu sebeple ülke çapında bir gayrimenkul okuryazarlığı hareketine başlanmasının önemine değiniyor. Bu hareketin hem ülke ekonomisine, hem de bireysel ekonomiye katkı sağlayacağını belirten Yazıcı, tıpkı finansal okuryazarlıkta olduğu gibi bunda da hükümetin görevlendirmesi ile kamu kuruluşları önderliğinde, özel sektörce desteklenen bir eylem planı olarak projelendirilebileceğini söylüyor.