İşte riskli binadan kurtulmanın yol haritası

İzmir’de yaşanan deprem bir kez daha acı gerçeği ortaya koydu. Öldüren deprem değil çürük binalar. Can kayıplarının önüne geçmenin yolu da kentsel dönüşüm. Peki vatandaş dönüşüm sürecine nasıl dahil olacak?

İşte riskli binadan kurtulmanın yol haritası
İşte riskli binadan kurtulmanın yol haritası
GİRİŞ 03.11.2020 15:48 GÜNCELLEME 06.11.2020 16:14
Bu Habere 25 Yorum Yapılmış

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı avukat Ali Güvenç Kiraz’ın verdiği bilgilerle, işte ön hazırlıktan riskli yapı tespitine, yıkımdan yeniden yapıma kadar tüm aşamalarda izlenecek yol haritası...

1) İMAR DURUMUNU ÖĞRENİN 

 

Kentsel dönüşüm sürecini ön hazırlık, tespit, yıkım ve uygulama olarak 4 aşamalı düşünebiliriz. Ön hazırlık süreci haklarınızı bilmeniz ve talepleri oluşturmanız için önemli. Vatandaş için ön hazırlık 2 aşamalı diyebiliriz.

İlki; durum tespiti. Yani tapunuza bakıp bir sorun var mı incelemeli, belediyeye gidip imar durumu hakkında bilgi almalısınız. Kaçak kat var mı, kolon kesilmiş mi ya da plan değişikliği gibi durumlar varsa bunu evinizi yıkmadan öğrenmenizde fayda var. Mesela binanız 5 katlı, plan değişmiş ve 4 kata düşmüş olabilir. Ama siz bunu bilmeden yıkıma girdiyseniz işi tamamlamanız oldukça zor. Ayrıca imar barışı düzenlemesi sonrasında alınmış olan ‘yapı kayıt belgelerinin’ kazandırıcı bir etkisi olduğunu düşünenler var. Ancak bilmeliler ki yapı kayıt belgeleri taşınmazlar yıkılana ya da kentsel dönüşüme girene kadar geçerlidir. Yani aldığınız yapı kayıt belgesi size ilave bir şey sağlamayacak

2) MAĞDUR OLMAMAK İÇİN İYİ BİR FİRMAYLA ANLAŞIN

İkinci aşama ise müteahhit seçimi. Dönüşüm çalışmaları ağırlıklı olarak müteahhit firmalarla yapılan kat karşılığı anlaşma üzerinden ilerliyor. Arsa sahipleri bir firma seçiyor, pazarlık yapıyor. Firma hak sahiplerine verdikleri pay dışında kendilerine kalan bölümü satarak işi finanse ediyor. İnşaat şirketleri ile yapacağınız kat karşılığı inşaat sözleşmeleri tek taraflı feshi mümkün olmayan ve mahkeme tarafından feshi mümkün sözleşmeler. Bu nedenle ince eleyip sık dokumalısınız.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ortaya çıkan binlerce dönüşümzede sonrası ‘herkesin bu işi yapmaması’ için müteahhitleri sınıflandırdı. Firmalar, iş bitirme oranına ve mali yapısına göre gruplara ayrıldı. Siz de firma seçerken hangi gruptan olduğuna bakmalısınız. Bazı müteahhitlerin sınıflarının o inşaatı yapmaya yetmemesi nedeniyle yeten firmaların belgelerini kullandıkları görülüyor. Böyle bir durum var ise o firmanın da mutlaka sözleşmede yer almasını ve teminat vermesini sağlayın.

Aksi halde asla böyle bir sözleşmeyi imzalamayın. 3-5 metrekare fazla taahhüt ettiği için güvenilir olmayan firmaları seçenlerin de 10 yıldır evlerine kavuşamadığını unutmayın. Son İzmir depremi gösterdi ki müteahhittin iyi malzeme kullanıp kullanmadığını da incelemek gerekiyor. Bu nedenlerle mutlaka teknik şartnameleri detaylı inceleyin, imkânınız var ise inşaat mühendisinden bu teknik şartnameler konusunda destek isteyin.

3) CEZAİ ŞARTLARA BAKIN 

Müteahhitle yaptığınız anlaşmada cezai şartların tek taraf lehine fazlaca olmamasına dikkat edin. İnşaat sürecinde kiracı olacağınız için başlama ve teslim sürelerini doğru belirleyin. Geç teslim halinde mutlaka cezai şart ve hak mahrumiyeti bedeli talep edin. Bir de teknik şartnamede hangi model ürün kullanılacağını belirlemek gerek. Firma sözleşmede ‘A marka ya da muadili’ diyor. A marka klima 2 bin lira ama firma muadili diyerek yerine 400 liralık ürün takıyor. Bu sorun hem evlerin içinde hem de yapı malzemelerinde yaşanıyor. Bu nedenle malzeme ve kalitede ‘net tanım’ yapılmalı.

4) RİSKLİ YAPIYI ŞİKÂYET EDİN 

Yapınızın yıkılıp yenisinin yapılması için riskli yapı raporunuz olmalı. Vatandaş Bakanlıkça lisanslandırılmış kurumlara risk tespiti yaptırabiliyor. Kurumların listesi Bakanlığın internet sitesinde yer alıyor. Risk tespiti için maliklerden biri dilekçe, tapu durum belgesi ve kimlik fotokopisi ile söz konusu kurum ve kuruluşlara başvuruyor. İncelemeler sonucunda riskli olduğu tespit edilen yapılar Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne bildiriliyor. Yapının riskli olduğu tapuya işlenirken hak sahibine de tebliğ ediliyor. Risk tespitini bizim yaşamadığımız binalar için da talep edebilir, etrafınızdaki binaları da depremden koruyabiliriz. Bir binanın riskli olduğunu yıkılma tehlikesi içinde olduğunu düşünüyorsanız Bakanlık İl Müdürlüğüne şikayet edebilirsiniz. Şikayet sonrasında bakanlık hak sahiplerine süre verir ve tespit yaptırmalarını ister. Yapmazsa kendisi yaptırır ve bedeli orada oturanlardan tahsil eder.

5) İTİRAZ HAKKINIZ VAR 

Vatandaşa ulaşan tebligatta riskli yapının bulunduğu yerdeki müdürlüğe dilekçe ile itiraz edilebileceği, aksi takdirde tebligat tarihinden itibaren idarece 60 günden az olmamak üzere belirlenen süre içinde yapının yıktırılması gerektiği belirtiliyor. 60 günlük süre tebligattan sonra ya da itiraz söz konusu ise itiraz sürecinin sona ermesinden sonra belediyenin yapacağı tebligat sonrası işliyor. Riskli yapı, maliklerce 60 günlük süreye rağmen tahliye edilip yıktırılmamışsa, yapının idari makamlarca yıktırılacağı belirtilerek 30 günden az olmak üzere ek süre tanınıyor.

6) RİSKLİ BİNANIN ELEKTRİĞİ VE SUYU KESİLİYOR 

Verilen 30 günlük ek süre sonunda da riskli yapıların maliklerce yıktırılmaması halinde elektrik, su ve doğal gazı kesiliyor. Riskli yapıların insandan ve eşyadan tahliyesi ile yıktırma işlemleri idarece yapılıyor veya yaptırılıyor. Yıktırılamayan yapılar Bakanlıkça veya il müdürlüklerince yıkılıyor veya yıktırılıyor. Bu yıktırmanın masraflarından malikler hisseleri oranında sorumlu oluyor. Ayrıca Çevre ve Şehircilik Bakanlığı belediyelere tahliye süreleri bitmiş binaları yıkmaları için 2 ay süre veriyor. Yani bu süre sonunda belediyeler yıkmazsa bakanlık yıkıyor ama belediye başkanlarının ve bu konudaki belediye yetkililerinin ağır sorumluluğu var. İstanbul’da yıkılan bina sonrası ilgili belediye başkanı ve imar müdürü ağır ceza mahkemesinde yargılanıyorlar. Belediyelerin bu yapılar için inisiyatif gösterme lüksleri yok.

7) 3’TE 2 ÇOĞUNLUK KARARI 

Dönüşüme konu olan binada arsa sahibi ve firma arasında yüzde 100 anlaşma sağlandıysa 6306 prosedüre uygun toplantı yapılması gerekmiyor. Ancak yüzde 100 anlaşma yoksa 2/3 arsa payı çoğunluğu ile toplantı yapılmaksızın karar alınabiliyor. 2/3 arsa payı çoğunluğu binanın yapım şekline (arsa payı karşılığı, hasılat paylaşımlı, bedel ödeyerek yani kendin yık kendin yap modeli ile veya başka modellerle yapımı) yapım müteahhitinin kim olacağına, projenin ne olacağına karar verebilirler.

8) KATILMAYANIN PAYI SATILIR

Karara katılmayan veya toplantıya gelmeyen 1/3 azınlığa 15 günlük uyarı ihtarnamesi gönderilmesine karar verilir. Toplantıya katılamayan ya da katılıp olumsuz oy verenler 15 günlük ihtarname öncesinde karara katılmak isterlerse noter muvafakatnamesi imzalayabilirler. Karara katılmayan 1/3’e noterden ihtarname gönderilerek 15 günlük süre içerisinde alınan karara katılım istenir. Karar katılmayan 1/3’e maliklerin kendi aralarında düzenledikleri bina ortak karar protokolü, yapılan veya yapılacak olan sözleşmenin bir örneği, SPK lisanslı değerleme şirketinden alınan raporun kısa bir özeti ve karara katılmayanlara ait kat planları, genel kat dağılım şeması noter ihtarına ek olarak gönderilir. Karara katılmayan 1/3’ün arsa payı açık arttırma ile satılır.

9) DEĞERİ BAKANLIK YA DA BELEDİYE BELİRLİYOR 

İlk yapılan açık arttırmaya taşınmazda bulunan arsa sahipleri katılabilir. Satılacak değeri İstanbul dışında ise taşınmazın bulunduğu Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İl Müdürlüğü satış komisyonu, İstanbul’da ise ilçe belediyeleri satış komisyonu belirler. Açık arttırma en fazla arttıran kişi üzerinde kalır. Açık arttırmaya kimse katılmamışsa ihale birisi alınana kadar yenilenir. Ancak ilk ihalede kimse satın almamışsa diğer ihalelerde dışarıdan da katılım sağlanabilir. İhaleler birisi bu payı satın alana kadar devam eder. Yeni yönetmelikle, tapuda kayıtlı malikin ölmüş olması hâlinde, Bakanlık veya İdare tebligat işlemleri için mirasçılık belgesi çıkartmaya, kayyum tayin ettirmeye veya tapuda kayıtlı son malike göre işlem yapmaya yetkili oldu.

10) KİRA VE KREDİ DESTEĞİ 

Riskli yapılardaki maliklere 18 ay, riskli alandakilere 48 aya kadar kira yardımı yapılıyor. Belediye ya da il müdürlüklerine başvuru sonrasında illere göre 715 lira ile bin 150 lira arasında değişen oranda yardım veriliyor.

Riskli yapılarda, kiracılara veya işyeri işletenlere; malikler için belirlenen kira yardımının iki katı, sınırlı ayni hak sahibi olarak ikamet eden veya işyeri işletenlere ise beş katı defaten ödeme yapılabilir.

Konutunu veya işyerini kendi imkânları ile yapmak ya da edinmek isteyen hak sahiplerinin anlaşmalı bankalardan kullanacakları kredilere faiz desteği veriliyor. Banka bilgileri bakanlığın internet sitesinde yer alıyor.

Kira yardımında kişinin ikamet etmesi ve 1 taşınmazı için kira alabilme hakkı varken, kredi faiz desteğinden 5 taşınmaza kadar ve ikamet zorunluluğu olmaksızın faydalanılıyor.

Kira yardımından faydalananlar faiz desteğinden, faizden faydalananlar ise kira yardımından faydalanamıyor. Dönüşüme girecek olan alanda damga vergisi, banka ve sigorta muameleleri vergisi ile veraset intikal vergisi ödenmiyor. Belediyeler de yapı yasal ise, eski yapının 1.5 katına kadar olan yapılacak yeni yapı alanı için harç almıyor. Ayrıca dönüşüm alanlarında uygulama öncesi ve sonrası ilk satışlarda tapu harcı alınmıyor.

KAYNAK: HÜRRİYET
ETİKETLER
izmir depremi
YAZDIR
YORUMLAR 25
  • Adams 1 ay önce Şikayet Et
    4 kat nedir abicim japonya deprem ülkesi kaç katlı binalar var gördünüzmü öyle katla matla bitmiyor iş işin aslı kolon direklerini sağlam tutmakda
    Cevapla
  • Diyarbekirli 1 ay önce Şikayet Et
    Bos laflar bunlar binanin demir statik önemli betonu gönderen firmalari siki denetim etmek lazim kagita yazazilan Beton c 20 25 c20 35 mi bunlar m2 metreye yeterli cimento koyuyorlarmi
    Cevapla
  • cahil 1 ay önce Şikayet Et
    sadece betonla iş bitmiyor, 2000 öncesi yapılan binalar genel olarak sıkıntılı, o dönemin şartlarına göre yapılmış inşaatlar. Haliyle sorumluluk sadece müteahhitlik bir durum değil o dönemde usul neyse öyle çalışmışlar. Eğer 2000 sonrası bir bina yıkılıyorsa müteahhit ve sorumluları yargılanmalı.
    Cevapla
  • nocomment 1 ay önce Şikayet Et
    7.5 deprem bekleniyor yazdigin beton kaliteleri ile olmaz bu is.min c40 olmali
    Cevapla
  • Hakan 1 ay önce Şikayet Et
    Bizim evimiz 4 katlı yine kentsel dönüşümde 4 kat veriyorlar. Daire sahiplerine yarım düşüyor. Kentsel dönüşüm olacak yerlere ek kat verilmeli. Bunu düşünecek biri yok mu? Kentsel dönüşüme girecek binayı cazip yapıp ek kat verilmeli
    Cevapla
  • Nuri 1 ay önce Şikayet Et
    İşte bu yüzden kaybediyoruz, çünkü doymak bilmiyoruz. Sonra deprem olunca Devlet suçlu oluyor.
    Cevapla
  • Ddd 1 ay önce Şikayet Et
    Ek kat verse ev yine depremde risk olacak şaka mı yapıyorsunuz. Eski evini verip yarısı kadar sıfır ev alınca aynı paraya geliyor..
    Cevapla
  • zmc 1 ay önce Şikayet Et
    Önce toki bir mahalleye yetecek konutu hazır edecek. Sonra hazır konutlara mahalleyi taşıyacaksın. boşalan mahalleyi yeniden yapıp devam edeceksin. Mahalle mahalle devlet yıkıp yapacak isteyene daire isteyene para isteyene memleketinde daire. Bunca kaçak kat vs sorunu olan mesele başkada temizlenemez.
    Cevapla
  • nocomment 1 ay önce Şikayet Et
    avcilar tahtakale mah toki dedigini yapiyor baska yerde daire veriyor fakat adamlar kucuk daire veriyorlar diye kabul etmiyorlar.
    Cevapla
  • Necdet 1 ay önce Şikayet Et
    Vatandaşı müteahhit lerle başbaşa bırakırsanız milletin hakkını yedirmiş olursunuz 25 30 yıllık binalarda zaten asgari ücretli oturuyordur nasıl ödeyecek bu geri dönüşümü zaten boğazına zor bakıyo devletin bu konuda acilen devreye girmesi kentsel dönüşümlerde özel müteahhit leri bu işe sokmaması gerekir
    Cevapla
Daha fazla yorum görüntüle